Droit de la construction

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Droit de la construction et les différents contrats ?

Les projets de construction impliquent la contractualisation de plusieurs engagements importants. Le premier et le plus important réside en :

  • le contrat d’achat du terrain et/ou du bâtiment d’ores et déjà construit qui s’y trouve le cas échéant.

C’est ce contrat, conclu entre vendeur et acheteur, qui constituera la base de l’inscription au registre foncier, par laquelle l’acquéreur devient officiellement propriétaire du terrain.

A supposer que vous vous soyez porté acquéreur d’un terrain nu, la construction d’un bâtiment sur ledit terrain implique la conclusion d’autres contrats, parmi lesquels :

  • Le contrat d’architecte

Ce contrat fixe les droits et devoirs du maître de l’ouvrage et de l’architecte. Il en existe une version standard, celle adoptée sous forme de norme par la Société suisse des Ingénieurs et des Architectes (SIA), acte hybride entre le contrat d’entreprise et le simple mandat. Parce que d’importantes sommes d’argent sont en jeu, le recours à un avocat ou conseiller juridique quant aux points abordés dans un tel contrat ne devrait pas être négligé.

  • Le contrat d’entreprise

Un contrat d’entreprise est conclu entre le maître de l’ouvrage, d’une part, et les artisans ou entreprises de construction d’autre part. Si aucune forme n’est prescrite par la loi pour les contrats d’entreprise, il est recommandé de déclarer comme parties intégrantes du contrat la norme SIA 118 et le formulaire SIA 1023.

Ce contrat d’entreprise peut prendre différentes formes :

  • Le contrat avec un entrepreneur général ou total

Il s’agit aussi d’un contrat d’entreprise. Dans le contrat d’entreprise général, l’entrepreneur est responsable de la réalisation de l’ouvrage et, au besoin, établit ses propres contrats avec des sous-traitants. Durant la phase de construction, les prestations de l’architecte et des mandataires spécialisés sont réduites à des prestations de contrôle de la bonne exécution de leurs spécifications. 

Le contrat d’entreprise totale implique en revanche que l’entrepreneur concerné prend en charge tant la planification que la réalisation complète des travaux de construction pour le compte du maitre d’ouvrage. Un seul contrat est ainsi conclu au lieu de multiplier les contrats avec les différentes entreprises intervenant sur le chantier. Il est alors d’autant plus nécessaire d’être vigilant et de faire appel à un expert pour vous conseiller avant de signer quelque document que ce soit.

Le permis de construire en Suisse

L’aménagement du territoire est régi tant sur le plan fédéral au travers de la loi fédérale sur l’aménagement du territoire et les constructions (LAT) que sur le plan cantonal et communal. Le faisceau des dispositions à prendre en considération peut donc s’avérer complexe et le recours à un avocat ou conseiller juridique vous permettant de vous orienter dans les dispositions légales applicables est alors conseillé. 

De manière générale, toute modification d’un site en surface ou en sous-sol nécessite en principe la délivrance d’une autorisation. Le permis de construire est un acte administratif qui donne le droit, s’il n’a pas fait l’objet d’un recours, d’exécuter les travaux pour lesquels il a été délivré. Ce permis est octroyé pour une durée de deux ans, prolongeable 1 an, à un bénéficiaire identifié et pour un projet déterminé. La procédure de délivrance des permis de construire permet d’assurer qu’un projet de construction est conforme aux dispositions réglementaires et légales en vigueur, ainsi qu’au plan d’affectation des zones communales. Elle a pour but la préservation de l’intérêt public (notamment pour ce qui est relatif au patrimoine, à la sécurité, à l’environnement) et des intérêts des tiers (voisins et autres personnes concernées ou impactées par le projet de construction). Les grandes étapes de la procédure d’octroi du permis de construire en Suisse sont :

  • Le dépôt de la demande auprès de l’administration communale
  • L’examen de la demande par la commune et sa transmission au canton via la CAMAC
  • La mise à l’enquête avec possibilité de dépôt d’opposition par les citoyens concernés
  • L’examen par le canton puis la transmission du rapport de la CAMAC à la Municipalité
  • La décision de la commune d’octroi ou de refus du permis, et sa publication
  • L’entrée en force de la décision en l’absence de recours de tiers durant un délai de 30 jours.

Questions fréquentes sur le droit de la construction

Comment s’opposer à une autorisation de construire  ? 

Bien que long et coûteux, le recours est possible contre une autorisation de construire. Dans un premier temps, les demandes de permis de construire examinées sont rendues publiques. Un délai est également renseigné, généralement de 20 à 30 jours, dans les limites duquel un tiers peut faire opposition au projet s’il considère que ce dernier porte atteinte à ses intérêts. Seules les personnes directement concernées par le projet de construction peuvent contester la demande de permis de construire : il peut s’agir de locataires, de bénéficiaires de servitudes, de propriétaires de bien-fonds ou de preneurs à bail. Après décision d’octroi du permis de construire, commence un nouveau délai de recours, d’une durée de 30 jours. Tout acte de recours doit être adressé à l’autorité compétente, c’est-à-dire l’autorité communale d’urbanisme dans la plupart des cantons, et le tribunal des recours de construction pour le canton de Zurich.

Combien coûte un permis de construire ?

Le coût d’un permis de construire dépend de l’envergure du projet et est composé de plusieurs variables :

  • Les émoluments cantonaux
  • Les émoluments communaux
  • Le coût de publication dans le journal local
  • Le coût de publication dans la FAO, feuille des avis officiels.

À l’envoi de la synthèse aux services municipaux, la CAMAC regroupe dans une même facturation les émoluments cantonaux et la publication à la FAO.

Combien de temps est nécessaire pour obtenir un permis de construire ?

Le délai d’obtention d’un permis de construire varie selon le projet et la manière dont le dossier a été monté. Lorsque la commune réceptionne la demande, elle vérifie la présence de toutes les pièces nécessaires et peut être amenée à réclamer des documents manquants. Lorsque le dossier est complet, la demande est ensuite traitée sous 30 jours environ par les services cantonaux, qui rendent alors la synthèse CAMAC à la Municipalité. Celle-ci dispose dès lors de 40 jours pour transmettre une réponse au requérant.