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Puis-je sous-louer mon appartement sur Airbnb ?

21.11.2021

Puis-je sous-louer mon appartement sur Airbnb ?

Le marché Airbnb s’est fortement étendu sur le territoire Suisse. De nombreux locataires souhaitent louer une chambre ou leur appartement sur une telle plateforme. Cette publication présentera ce qu’il faut savoir en cas de sous-location sur Airbnb.

Introduction

La location d’un bien, partiellement ou entièrement, sur Airbnb engendre une sous-location au sens de l’art. 262 CO. La location sur une plateforme telle qu’Airbnb n’est en effet pas encore spécifiquement réglée par la loi.

La sous-location

Les conditions

Un locataire peut sous-louer son bien pour autant qu’il obtienne l’accord du bailleur. Quant au bailleur, il ne peut s’y opposer qu’aux conditions de l’art. 262 al. 2 litt. a à c :

  1. si le locataire refuse de lui communiquer les conditions de la sous-location.
  2. si les conditions de la sous-location, comparées à celles du contrat de bail principal, sont abusives.
  3. si la sous-location présente pour le bailleur des inconvénients majeurs

1. Le défaut de communication des conditions de la sous-location

Le locataire doit transmettre à son bailleur le sous-loyer appliqué, l’identité ainsi que le nombre de sous-locataires. Il doit également l’informer de la durée et du but de la sous-location.

En cas de location Airbnb, les changements de sous-locataires sont constants. Il est ainsi très difficile d’obtenir l’accord du bailleur pour chaque location. Une solution serait que le bailleur donne un consentement général aux sous-locations Airbnb. Si tel est le cas, il est conseillé de signer un accord écrit.

De manière générale, le bailleur est en droit de refuser la sous-location si son locataire refuse de lui communiquer les conditions de celle-ci.

 2. Le rendement excessif

Le bailleur peut s’opposer à une sous-location si elle est abusive par rapport au loyer principal. Les hôtes Airbnb poursuivent en principe un but de profit, les locations peuvent ainsi mener à un rendement excessif suivant les revenus obtenus.

Le Tribunal fédéral estime qu’une majoration de 30-40% entre le loyer principal et la sous-loyer est manifestement abusive. Ce pourcentage peut cependant varier si des meubles ou différents services sont mis à disposition par l’hôte par exemple.

Cela étant, les locations Airbnb sont généralement abusives et le bailleur peut valablement les refuser.

Il est précisé que lorsque le locataire n’a pas l’intention de réintégrer le bien mais ne souhaite l’utiliser qu’à des fins commerciales, il agit également de manière abusive.

3. Inconvénient majeur

Le bailleur peut s’opposer à la sous-location en cas d’inconvénient majeur ce qui peut être notamment le cas lorsqu’il y a une modification de la destination de l’objet loué (pour autant qu’elle soit sensible). Cet inconvénient peut aussi découler des égards qui sont dus aux voisins, en effet, des locations Airbnb engendrent un usage plus élevé du bien ce qui peut être incommodant.

Chaque situation concrète doit cependant être analysée afin de déterminer si elle engendre effectivement un inconvénient majeur ou non.

Sous location en cas de refus du bailleur

Le locataire qui sous-loue son bien malgré le refus de son bailleur viole son devoir de diligence au sens de l’art. 257f al. 3 CO. Il prend ainsi le risque que son contrat de bail soit résilié, après sommation par le bailleur.

La responsabilité du locataire

Les sous-locataires peuvent parfois causer un dommage à l’appartement ou aux objets qui s’y trouvent. Le locataire sera responsable de ces dommages (art. 97 et 101 CO).

Le bailleur pourrait éventuellement agir directement contre les voyageurs sur la base de la responsabilité extracontractuelle (art. 41 ss) en cas de dommage. Toutefois, l’identification des voyageurs peut s’avérer difficile.

Conclusion

Au vu de la croissance des locations Airbnb, le locataire veillera à communiquer avec son bailleur et à obtenir son consentement pour ce type de pratique (de préférence par écrit).

Le bailleur qui souhaite s’opposer à l’avance aux locations Airbnb peut prévoir cette exclusion directement dans le contrat de bail.

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