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L’usufruit ou le droit d’habitation

06.02.2022

L’usufruit ou le droit d’habitation

Il arrive fréquemment que des propriétaires fassent donation de leur maison à leurs enfants ou à des proches tout en prévoyant d’y demeurer jusqu’à leur décès. A cette occasion, ils peuvent opter pour un usufruit ou pour un droit d’habitation. Le présent article présentera les spécificités ainsi que les différences de ces deux servitudes sans aborder les questions fiscales ou le cas des personnes morales.

L’usufruit

L’usufruit est une servitude qui donne à l’usufruitier un droit de jouissance complet sur la chose (art. 745 al. 2 du Code civil suisse, ci-après : « CC »). La chose appartient toutefois à un propriétaire, appelé le « nu-propriétaire ».

L’usufruitier a la possession, l’usage, la gestion et la jouissance de la chose (art. 755 al. 1 CC). Ainsi, un usufruitier peut mettre en location le bien dont il jouit et en percevoir les loyers. Dès lors que l’usufruitier peut bénéficier des profits tirés de son droit, il doit également assumer certaines obligations. A titre d’exemple, il devra payer les intérêts hypothécaires, les primes d’assurances relatives au bien et effectuer les réparations ordinaires d’entretien.

Lorsqu’il porte sur des immeubles, dans le cas d’espèce une maison familiale, il doit être constitué par une inscription au registre foncier. Cela implique notamment la signature d’un acte notarié pour sa constitution. Il peut également être prévu par testament.

L’usufruit est constitué en faveur d’une ou de plusieurs personnes déterminées et peut être assorti de conditions. Cette servitude, grevant le nu-propriétaire, ne peut être cédée à un tiers ou transmise dans des dispositions pour cause de mort. L’usufruit s’éteint par la mort de l’usufruitier.

Le droit d’habitation

Le droit d’habitation permet au bénéficiaire de vivre dans une maison ou d’en occuper une partie (art. 776 al. 1 CC). Le bénéficiaire de ce droit peut généralement vivre dans le logement concerné avec sa famille ou avec des tiers. Toutefois, contrairement à l’usufruit, il ne peut pas mettre le bien en location, ni en tirer des fruits.

En ce qui concerne les charges, le bénéficiaire devra notamment assumer les réparations ordinaires, le chauffage, l’électricité ainsi que la valeur locative (à titre d’impôt sur le revenu).

Cette servitude est également constituée au moyen d’une inscription au registre foncier qui intervient soit suite à la signature d’un acte authentique devant un notaire, soit suite à l’attribution de ce droit dans testament. Le droit d’habitation prend fin au décès du bénéficiaire.

La comparaison

Dans le droit d’habitation, le bénéficiaire peut uniquement vivre personnellement dans le bien (ou avec des cohabitants) alors que, l’usufruitier, peut l’utiliser et en tirer des fruits (notamment des loyers).

L’usufruit octroie ainsi plus droits à son bénéficiaire que le droit d’habitation mais, en contrepartie, également plus d’obligations. L’usufruitier doit notamment payer l’entretien (même important), les hypothèques ou encore les assurances du bien etc.

Conclusion

L’usufruit et le droit d’habitation soit deux servitudes qui peuvent entrer en ligne de compte lorsque des propriétaires souhaitent transférer leur bien à leurs descendants ou à des proches avant leur décès. Savoir quel serviture vous convient dépendra de votre situation personnelle, familiale et financière. TRAIAL répond à vos questions en matière de servitudes.

 

 

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