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Les défauts à charge du locataire à la fin du bail

18.07.2021

La fin du bail et la restitution de la chose

La loi dispose, qu’à la fin du bail, le locataire doit restituer la chose dans l’état qui résulte d’un usage conforme au contrat (art. 267 al. 1 CO). Il y a une restitution de la chose lorsque le locataire a remis toutes les clés des locaux au bailleur, que les locaux sont vides et libres de tout sous-locataire. Toutefois, s’il manque par exemple des clés, le bailleur pourra remplacer le cylindre aux frais du locataire.

Lors de la restitution de l’objet du bail, le bailleur a l’obligation de vérifier l’état de la chose et, en cas de défauts, aviser immédiatement le locataire de ceux dont il répond (art. 267a al. 1 CO). L’avis des défauts n’est soumis à aucune forme particulière.

Les défauts et les dégâts à charge du locataire

A la fin du bail, le locataire doit assumer les travaux de nettoyage et les menues réparations qui lui incombaient déjà durant le bail, les dégâts qui résultent d’un usage anormal de la chose louée et les transformations exécutées sans l’accord du bailleur.

Les défauts qui sont le résultat d’un usage anormal de la chose seront appréciés en fonction de la destination des locaux. Par exemple, l’usage normal d’un logement loué à une famille s’apprécie de manière plus large que si l’appartement est loué à une personne seule. En matière de local commercial, si le local est un garage il est clair qu’il se dégradera plus rapidement que des bureaux.

Lorsque les défauts sont le résultat d’une usure anormale par le locataire, celui-ci en répondra et devra verser une indemnité au bailleur. Le montant de l’indemnité ne couvre toutefois pas la valeur à neuf de la chose endommagée mais sa valeur compte tenu de son âge, de sa vétusté. Par exemple, selon la tabelle d’amortissement des installations, une moquette de qualité moyenne a une durée de vie d’environ 10 ans, si celle-ci avait été remplacée par le bailleur cinq ans avant le départ de locataire, ce dernier devra assumer la moitié des coûts de remplacement de dite moquette endommagée par son usure anormale.

Quant aux autres travaux, soit ceux qui sont le résultat d’une usure normale de la chose, ils sont à la charge du bailleur.

L’avis au locataire par le bailleur

Pour que le locataire doive réparer les défauts ou en assumer les frais, le bailleur devra prouver que la chose endommagée est l’objet d’un défaut qui dépasse l’usure normale, que le défaut n’existait pas à l’entrée du locataire et qu’il a effectué à temps l’avis des défauts.

Lorsque le procès-verbal d’état des lieux de sortie est fait en présence du locataire et qu’il est signé par celui-ci, il ne vaudra avis des défauts apparents que si le bailleur a précisé au locataire les défauts dont il le tenait pour responsable. Bien que l’avis des défauts ne soit soumis à aucune forme particulière, il doit être précis et détaillé. Le locataire doit en effet avoir connaissance de la liste précise des dégâts dont il répond.

Si le locataire n’est pas présent lors de l’état des lieux, le bailleur devra prouver que l’avis des défauts apparents a été fait en temps utile. Il est estimé qu’un avis est donné à temps lorsqu’il intervient dans les deux à trois jours ouvrables, maximum une semaine depuis l’état des lieux de sortie. Le bailleur devra ainsi prouver à quel moment il a notifié l’avis des défauts au locataire, il est dès lors conseillé d’effectuer l’avis par courrier recommandé.

En ce qui concerne les défauts cachés, qui n’apparaissent que plus tard, la loi dispose que le bailleur doit les signaler au locataire immédiatement à leur découverte (art. 267a al. 3 CO). Cela vaut également pour les défauts qui auraient été volontairement cachés par le locataire. Le bailleur veillera ainsi à notifier l’avis de ces défauts au locataire immédiatement et par courrier recommandé.

Il est important que le bailleur inspecte immédiatement l’objet du bail, qu’il respecte cet avis des défauts ainsi que le délai précité car en cas de non-respect, le locataire sera déchargé de toute responsabilité (art. 267a al. 2 CO) et les frais de remise en état seront à la charge du bailleur.

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