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La résiliation du contrat de bail de colocataires, quid ?

22.08.2021

Introduction

Dans le contrat de bail, le bailleur s’oblige à céder l’usage d’une chose à un locataire, moyennant le paiement du loyer (art. 253 CO). Généralement, le contrat est conclu entre deux cocontractant. Toutefois, il arrive que plusieurs personnes soient co-bailleresses ou colocataires. Nous nous limiterons ici à traiter le cas des colocataires.

Il faut distinguer la colocation de la sous-location. En cas de colocation, le bailleur et les colocataires sont liés par un seul contrat de bail. Lors d’une sous-location, il y une chaîne de contrats. Le bailleur demeure lié au locataire par un contrat de bail mais ce dernier se lie contractuellement, à son tour, avec un sous-locataire. Le sous-locataire n’a pas de relation juridique directe avec le bailleur principal.

La résiliation du contrat

Lorsqu’il y a une pluralité de parties à un contrat de bail, le congé peut être donné de manière conjointe à tous les colocataires. Lorsqu’il s’agit du logement familial, le bailleur doit notifier séparément la résiliation au locataire et à son/sa conjoint(e) (art. 266n CO). En présence de baux d’habitations ou commerciaux, la résiliation doit par ailleurs être effectuée par écrit, dans les délais fixés contractuellement ou par la loi, au moyen de la formule officielle agrée par le canton. A défaut, celle-ci sera nulle. Il convient de s’intéresser de plus près aux notions de « délais de résiliation » et de « formulaire officiel ».

Les délais de résiliation

Pour être valable, la résiliation doit être effectuée dans les délais prévus par le contrat ou par la loi (par exemple trois ou six mois) et pour le prochain terme fixé contractuellement ou par l’usage local (en principe, il s’agit de la fin ou du 15 d’un mois).

Le délai de résiliation est respecté lorsque la résiliation a été reçue par les colocataires avant l’expiration de celui-ci. Dans le cas où le dernier jour du délai est un dimanche ou un jour férié, l’échéance est reportée au premier jour ouvrable qui précède.

Le congé donné hors terme contractuel ou légal ne produit pas d’effet pour la date à laquelle il a été donné. Le congé produira toutefois ses effets pour le prochain terme pertinent (art. 266a al. 2 CO). Il est précisé que même si le préavis ou le terme n’a pas été respecté, le(s) destinataires du congé peuvent l’accepter pour la date mentionnée. L’absence de réaction des colocataires ne signifie pas pour autant qu’ils acceptent la date mentionnée dans la résiliation.

Le formulaire officiel

Dans le canton de Vaud, la résiliation doit être donnée au moyen du formulaire officiel agrée par le canton. Cette formule indique au locataire la façon de procéder ainsi que les délais à respecter s’il souhaite contester le congé ou demander une prolongation du bail. Une résiliation qui intervient sans cette formule ne produit aucun effet, elle est ainsi nulle.

TRAIAL est à votre disposition pour vous conseiller sur les questions de résiliation en matière de contrat de bail, que ce soit du côté du bailleur ou du (co)locataire. TRAIAL vous assistera notamment dans le calcul des délais ou dans la contestation d’un congé reçu.

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