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La prolongation du contrat de bail

09.01.2022

La prolongation du contrat de bail

 La résiliation d’un contrat de bail peut avoir des conséquences pénibles pour le locataire. De ce fait, le locataire peut, dans certaines circonstances, demander une prolongation de bail conformément aux art. 272 ss du Code des obligations (ci-après : « CO »).

Cet article exposera les conditions nécessaires à obtenir une prolongation de bail et les motifs qui sont pris en considération pour son octroi.

La prolongation de bail

La prolongation de bail concerne exclusivement les logements d’habitations et les locaux commerciaux. Elle entre en ligne de compte lorsque le bailleur a résilié le contrat de bail valablement (c’est-à-dire en respectant le droit et la forme, soit en utilisation le formulaire officiel lorsqu’il est exigé) et que le congé aurait des conséquences pénibles pour le locataire ou sa famille. Elle présuppose également qu’aucun intérêt prédominant du bailleur ne s’oppose à son octroi.

La prolongation de bail est dans tous les cas exclue lorsque le congé est donné :

  • En cas de demeure de paiement par le locataire.
  • En cas de violation grave par le locataire de son devoir de diligence.
  • En cas de faillite du locataire.
  • En prévision d’une transformation ou d’une démolition et que le contrat de bail a été conclu jusqu’au début des travaux ou de l’autorisation nécessaire.

Le locataire souhaitant obtenir une prolongation de son bail devra déposer une requête de conciliation auprès de l’autorité compétente (dans le canton de Vaud : les commissions de conciliation préfectorales) dans un délai de 30 jours dès la réception du congé. Si l’action n’est pas introduite dans ce délai, le locataire perdra son droit d’action.

Les critères pris en compte et la durée de la prolongation

L’autorité compétente procède à une pesée des intérêts afin de déterminer si une prolongation du bail se justifie.

Comme mentionné ci-avant, elle vérifie si la fin du bail aura, pour le locataire ou sa famille, des conséquences pénibles. Pour ce faire, elle effectue une pesée des intérêts entre les avantages de la prolongation pour le locataire et les inconvénients que celle-ci causerait au bailleur. Le locataire doit ainsi bien argumenter pourquoi une prolongation se justifie.

L’autorité analyse généralement les éléments suivants :

  • Le but de la location et le contenu du contrat.
  • La durée du bail : plus la durée du bail est importante, plus le locataire aura des chances d’obtenir une prolongation.
  • La situation personnelle, familiale et économique des parties : l’autorité compétente prend en compte l’âge, la santé (p. ex. mobilité réduite), la présence actuelle ou future d’enfants afin de décider si une prolongation se justifie dans un cas donné.
  • Le comportement du locataire : le fait qu’un locataire ait eu un comportement incorrect ou n’ait pas rempli ses obligations justifie que la durée d’une prolongation soit fortement réduite.
  • Le marché local du logement et des locaux commerciaux : la pénurie de logement peut être un obstacle important au déménagement. Le Juge devra notamment analyser la localité et la catégorie de logement afin de décider une potentielle prolongation de bail.

Les critères exposés ci-dessus ne sont qu’exemplatifs. En effet, dans sa pesée des intérêts, le Juge met en balance tous les éléments spécifiques allégués par le locataire et le bailleur.

En ce qui concerne le bailleur, il pourra notamment mettre en échec une prolongation s’il a un besoin d’utiliser le bien pour lui-même ou ses proches. Ce besoin doit toutefois être réel, actuel et concret.

Le Juge peut accorder une prolongation pour une durée maximale de quatre ans s’agissant d’un bail d’habitations et de six ans pour des locaux commerciaux (art. 272b CO).

Conclusion

Dans un cas de rigueur, un contrat de bail valablement résilié par le bailleur peut faire l’objet d’une procédure en prolongation de bail.

Le locataire veillera à justifier précisément pourquoi la fin du bail aurait pour lui des conséquences pénibles. Il en apportera la preuve par exemple avec des attestations médicales ou des justificatifs de recherche d’un logement.

Quant au bailleur, il exposera tous les inconvénients qu’engendreraient pour lui une prolongation du contrat de bail.

Que vous soyez locataire ou bailleur, TRAIAL répond à vos questions et vous conseille en matière de bail et de procédure.

 

 

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